L’investissement dans la pierre reste une solution toute trouvée pour qui veut alléger sa feuille d’impôt. Nous vous présentons ici trois dispositifs de défiscalisation immobilière : la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard et la loi Denormandie.
Plusieurs dispositifs fiscaux ont été mis en place par le législateur pour encourager la construction neuve. Ces avantages sont particulièrement attractifs pour les particuliers qui, pour en profiter, doivent cependant mettre le bien acquis en location.
La loi Pinel
Le dispositif Pinel a été présenté le 31 août 2014 par Manuel Valls, alors Premier ministre, en compagnie de Sylvia Pinel, alors ministre du Logement. La loi Pinel est entrée en vigueur 1er janvier 2015, mais avec un effet rétroactif. Cette la loi s’adresse aux particuliers qui souhaite investir dans un logement neuf. Elle fait partie des lois incitatives à l’investissement locatif afin de soutenir la construction immobilière, mais elle comporte aussi un volet environnemental et social. En effet, le bien doit se situer dans des zones où la demande locative est particulièrement forte, tandis que l’investisseur doit également respecter des plafonds de loyer qui sont établis en fonction de la zone dans laquelle le bien se situe, tout en respectant la mise en location à des particuliers dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond.
Depuis 2021, pour pouvoir bénéficier des réductions d’impôt, l’investissement doit être réalisé dans des logements neufs ou en l’état futur d’achèvement qui sont situés dans des bâtiments d’habitation collectifs. Les maisons individuelles et les villas construites de manière jumelées ou en bande ne sont désormais plus éligibles.
Jusqu’en 2022, la réduction d’impôt permise par la Loi Pinel 2021 est variable selon la durée de l’engagement locatif. Elle est de :
- 12% du montant de l’investissement pour un engagement locatif de 6 ans
- 18% du montant de l’investissement pour un engagement locatif de 9 ans
- 21% du montant de l’investissement pour un engagement locatif 12 ans
Cette réduction d’impôt est plafonnée à 63 000 € sur 12 ans et elle est limitée à deux investissements par an pour un montant total des investissements plafonné à 300 000 € annuels.
L’intérêt du dispositif est aussi qu’il autorise l’achat sans apport, sans oublier qu’il est possible de louer le bien acheté à ses parents ou à ses enfants.
Il est à noter que le dispositif Pinel est prolongé tel quel jusqu’à 2022 et qu’il sera encore prolongé jusqu’en 2024 avec, dans la majorité des cas, des taux dégressifs.
En 2023 et 2024, les réductions d’impôt seront les suivantes :
| Durée de la location | 2023 | 2024 |
| 6 ans | 10,5% | 9% |
| En cas de prolongation de 3 ans | 4,5% | 3% |
| En cas de prolongation supplémentaire de 3 ans | 2,5% | 2% |
| 9 ans | 15% | 12% |
| En cas de prolongation de 3 ans | 2,5% | 2% |
Enfin, pas question de vendre le bien durant la période de location à laquelle s’est engagé le propriétaire, au risque d’une reprise par le fisc de toutes les réductions d’impôts obtenues jusque-là.
La loi Censi-Bouvard
Depuis le 1er janvier 2013 et jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif Censi-Bouvard est réservé aux contribuables français qui réalisent des investissements locatifs meublés dans de l’immobilier neuf, dans des logements réhabilités et achevés depuis 15 ans au maximum, ainsi que dans des résidences de tourisme et affaires. La liste minimale du mobilier qui doit équiper le logement est fixée par la loi et son coût n’est pas intégré dans le calcul de la réduction d’impôt. L’activité de LMNP (Loueur en meublé non professionnel) ne doit en aucun cas être exercée à titre professionnel. Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an et ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus globaux de l’investisseur.
Il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôts jusqu’à 33000 € sur 9 ans, soit 11 % de la valeur du bien hors taxes (HT), et même de récupérer 20% de TVA sous certaines conditions.
Pour bénéficier de la loi Censi-Bouvard en 2021, le bien meublé, dont le prix de revient ne doit pas dépasser 300 000 € par an, doit être situé dans une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées, étudiants ou en EPHAD. L’avantage de louer son logement dans ce type de structure est de sécuriser ses loyers pendant 11 ans puisque le gestionnaire c’est que l’exploitant s’engage, via un bail commercial, à payer les loyers pendant 11 ans au maximum, que le logement soit loué ou pas.
En loi Censi-Bouvard, il n’y a ni zonage pour l’acquisition des biens, ni plafond de ressources ou de loyer à respecter et il est possible de cumuler les investissements la même année pour le même foyer fiscal.
Enfin, il est à noter qu’il n’est pas possible de cumuler les avantages de la loi Censi-Bouvard avec d’autres avantages fiscaux (loi Pinel, loi Duflot, loi Malraux, loi Girardin…) pour un même bien.
La loi Denormandie
Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé. Le logement doit faire l’objet de travaux d’amélioration et il peut aussi s’agir d’un local transformé en habitation, sachant que le montant des travaux doit représenter au moins 25% du coût total.
Ces travaux doivent impérativement avoir pour effet d’améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 20%, et même de 30% minimum s’il s’agit d’un logement individuel. Au moins deux types de travaux doivent également être engagés parmi : le changement de chaudière, l’isolation des fenêtres, des combles ou des murs et le changement de production d’eau chaude.
Enfin, toujours au sujet des travaux, qui doivent être réalisés par un professionnel certifié (RGE – reconnu garant pour l’environnement), il ne faut pas oublier qu’une nouvelle surface habitable doit impérativement être créée.
Au sujet du montant de la réduction d’impôt, le cout d’acquisition est plafonné à 300 000 € et à un plafond de 5500 du m2. Le taux de réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l’engagement à louer le bien. On retrouve ainsi les mêmes conditions que celles proposées par la loi Pinel, à savoir :
- 12% du montant de l’investissement pour un engagement locatif de 6 ans
- 18% du montant de l’investissement pour un engagement locatif de 9 ans
- 21% du montant de l’investissement pour un engagement locatif 12 ans
Comme c’est le cas pour la loi Pinel, toutes les localisations ne sont pas éligibles à la loi Denormandie. Ainsi, une ville comme Quimper, où CGPA Promotion développe une partie de ses projets, est éligible au dispositif Denormandie, car labélisée ORT (Opération de revitalisation des territoires). Vous pouvez vérifier si votre ville relève du dispositif Denormandie sur le site service-public.fr à l’adresse https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/Zone-Denormandie.
Dernières précisions, le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l’acheteur, son revenu fiscal est plafonné (entre 28217 € et 38465 € pour une personne seule, selon les 5 zones) et le logement doit être son habitation principale. La durée d’engagement de la location peut être de 6, 9 ou 12 ans et le loyer mensuel ne doit pas dépasser les plafonds prévus au m².
Attention au plafonnement global des niches fiscales
Le montant global de l’avantage en impôt procuré par certains avantages fiscaux, dont les investissements locatifs Pinel et Denormandie ancien, est plafonné pour le calcul de l’impôt sur le revenu depuis 2009. Depuis, ce plafonnement a connu plusieurs évolutions. Depuis 2013, le seuil est fixé à 10000€, mais il peut néanmoins être porté à 18000 € (dans le cas d’investissement outre-mer ou de souscriptions de parts de Sofica – cinéma) et l’excédent au seuil de 10000 € peut parfois être reporté sur les impôts des 5 années suivantes.
