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Nos réponses à vos questions les plus courantes

Pour un particulier, l’achat d’un bien immobilier porte des enjeux forts. Nous vous proposons des réponses aux questions les plus courantes pour vous accompagner vers une acquisition

Un achat immobilier endette le plus souvent l’acquéreur pour 15 à 25 ans et il convient à chacun d’examiner sa situation professionnelle (« solidité », évolutions prévisibles, etc.) et familiale (je vis seul et je compte le rester, des enfants pourraient arriver, etc.) avant d’acheter.

Financièrement, le calcul ne s’arrête pas à la comparaison entre le prix d’un loyer et celui d’une mensualité d’un prêt, car il faut ajouter un certain nombre de frais fixes quand on devient propriétaire : frais de notaire (de 3 à 8 %, selon que le logement a plus ou moins de 5 ans) ou frais d’agence (3 à 10 %, à négocier), frais de dossier à la banque, coût de la garantie emprunteur, taxe foncière annuelle, assurance du prêt, voire les conséquences de la durée du prêt (plus le prêt est long, plus il y a d’intérêts à payer).

Il convient également de se demander s’il sera possible de louer facilement le logement si l’acquéreur le quitte sans le vendre (et ainsi le transformer en un investissement locatif) ou s’il est envisageable de le revendre facilement. Si oui, à quel prix comparé au prix d’achat ?

L’investissement dans l’immobilier locatif présente de nombreux avantages.

L’investissement dans « la pierre » ne demande pas de connaissances techniques financières, il est concret et on en garde le contrôle total. L’immobilier locatif peut s’acheter à crédit et celui-ci peut être assuré. Les loyers perçus financent en grande partie (voire en totalité) l’investissement réalisé.

Selon le type de bien, des dispositifs de défiscalisation existent (dispositif Pinel et dispositif Denormandie).

La rentabilité est très correcte et l’investissement est peu risqué.

Il est possible de loger sa famille (par exemple un enfant étudiant, sans perdre d’avantages fiscaux comme ceux du dispositif Pinel), voire soi-même (par exemple en profitant du bien à la retraite).

Enfin, un investissement immobilier permet de préparer sa retraite (revente, perception de loyers d’un bien déjà remboursé) et même de faciliter la transmission du patrimoine en mettant en place les bonnes stratégies (pourquoi pas la création d’une société civile immobilière familiale ?)

Il est important de savoir qu’il faut vraiment éviter d’acheter un bien immobilier sur du court terme. À moins que la valeur du bien ait augmenté de façon très nette en 5 à 6 ans, cela coûtera moins cher de louer si une revente du bien immobilier est prévue dans ce délai.

Il faut néanmoins préciser que si les taux des prêts immobiliers sont relativement bas (environ 1,20% fin 2020), cela peut permettre de réduire de 3 à 5 ans la durée minimale pour qu’un achat de bien soit plus rentable qu’une location. À contrario, en cas de baisse des prix, il faut envisager de conserver un achat de 8 à 10 ans. Dans les cas où les prix sont nettement plus élevés que les loyers, comme c’est par exemple le cas à Paris, il faut même envisager un délai de 20 ans.

Si l’acquéreur est dans une logique d’achat pour une revente à court terme, il convient de faire un calcul précis au moment de l’acquisition pour déterminer si cela s’annonce rentable ou pas.

Enfin, plus la durée du prêt est longue, plus cela peut s’avérer désavantageux de revendre à court terme, car plus les prêts sont longs, moins le capital est remboursé les premières années (au profit des intérêts).

L’achat d’un logement, c’est un investissement pour un certain nombre d’années. Il convient donc de bien déterminer son emplacement (en fonction du lieu de travail, des lieux de scolarité des enfants, de la proximité des commerces et transports en commun et/ou de son potentiel pour la location) et sa surface.

En tenant compte du budget dont dispose l’acheteur, la question d’acquérir une maison (ou pavillon) ou d’un appartement se pose, tout comme celle du choix de l’étage et des aménagements attendus s’il s’agit d’un appartement.

D’ailleurs, il y a tout intérêt à bien définir ses attentes pour bien cibler la recherche d’appartement. Il faut ainsi définir l’orientation de l’appartement, la nécessité ou non qu’il possède une terrasse, un balcon ou une place de parking/garage. Mais aussi de déterminer si le bâtiment doit être équipé d’un ascenseur si le bien est situé aux étages ou s’il doit disposer d’un jardin si c’est un rez-de-chaussée qui est privilégié (qui est souvent moins cher qu’un logement à l‘étage).

Si vous avez validé les étapes précédentes et que vous savez assez précisément quel type de bien vous souhaitez acquérir, il vaut faudra impérativement étudier le marché immobilier local pour pouvoir situer les biens dont vous allez étudier l’éventuelle acquisition.

Vous allez ainsi recueillir des informations de première importance : nombre de biens en vente, délai dans lequel ils se vendent et bien entendu, leur capacité à rentrer dans votre budget. D’ailleurs, il sera intéressant pour vous d’être en capacité d’arriver à déterminer le prix moyen au m2 pour le type d’achat que vous comptez réaliser, tout en tenant compte de la localisation des différentes offres et des prestations de chaque bien.

Pour déterminer le budget nécessaire à une acquisition, il va falloir intégrer : 

– Le prix du bien,

– Les frais de dossier facturés par la banque,

– L’assurance du prêt (0,2 à 0,5% de la somme prêtée),

– Les frais d’emprunt hypothécaire ou de caution,

– La commission de l’agence immobilière ou les honoraires de négociation immobilière du notaire si vous n’achetez pas en direct à un particulier ou à un promoteur,

– Les droits de mutation qui seront à payer au Trésor public et qui comprennent la taxe de publicité foncière, la contribution de sécurité immobilière et la TVA,

– La rémunération de l’office notariale (tarif fixé par l’État, soit 1/10e des frais et qui peut être négociable depuis 2016 pour des transactions supérieures ou égales à 150000€) et les frais d’acquisition, c’est-à-dire les sommes payées par l’office notarial au géomètre, au syndic et aux administrations pour votre achat immobilier,

– Au total, les « frais de notaire » représentent 2 à 3% du prix d’achat pour un logement de moins de 5 ans et de 7 à 8% pour un logement ancien,

– Ne pas oublier que des charges de copropriété s’appliqueront à un propriétaire dans un bâtiment collectif et qu’un vendeur peut aussi chercher à se mettre d’accord avec un acheteur au moment de la vente pour convenir d’une répartition de ces charges de copropriété, 

– Ne pas oublier non plus qu’un propriétaire paie annuellement une taxe foncière (sauf bail commercial, par exemple), même s’il loue son bien. Attention aussi à la taxe d’habitation qui est due par la personne qui occupe un logement au 1er janvier.

Pour les particuliers : copie de la ou des pièce(s) d’identité du ou des acquéreur(s), copie du contrat de mariage ou de Pacs, questionnaire d’état civil (remis par le notaire).

Pour une société : copie certifiée conforme des statuts mis à jour, extrait K-bis, copie de l’assemblée générale ayant nommé le gérant, copie du PV d’assemblée générale ayant autorisé l’acquisition.

Documents liés au financement : modalités du ou des emprunt(s), copie de l’offre ou des offres de prêt(s), modalités de l’apport personnel (épargne, donation, héritage, prêt familial ou documents liés à un bien qui doit être vendu s’il représente une partie du financement).

Le premier conseil à vous donner est de ne jamais faire l’acquisition d’un logement dans la précipitation. Il faut mobiliser le temps nécessaire pour déterminer de façon claire et assez précise le projet d’achat immobilier, prendre le temps de le trouver et de monter un dossier de financement solide. Ces différentes étapes sont absolument nécessaires, ce qui amène un délai de plusieurs semaines, avant de signer un compromis de vente. Il faudra encore plusieurs semaines ou mois avant d’habiter ou de louer ce logement.