Le secteur immobilier a déjà prouvé dans le passé qu’il était capable de résister à bien de tempêtes. D’épisode en épisode, cela ne fait qu’accroître sa qualité de valeur refuge. La crise sanitaire « Covid-19 » semble encore le démontrer.
Le marché de l’immobilier a déjà démontré sa solidité
Depuis des décennies, « la pierre » est présentée comme une valeur refuge. Ces 20 dernières années, et avant l’épisode coronavirus, la solidité des investissements immobiliers a déjà été éprouvée par deux périodes de crise. Que l’on évoque la période 2001-2003 (attentats du 11 septembre et explosion de la bulle internet) ou celle de 2008-2009 (la bulle immobilière spéculative explose ce qui lance l’affaire des subprimes et la banque d’affaires Lehman brothers fait faillite), qui se sont traduites par des chutes boursières, le marché immobilier a plutôt bien résisté. Ce constat fait par les spécialistes de cette capacité du marché immobilier à résister aux plus grandes perturbations économiques mondiales explique sans doute que les investissements immobiliers inspirent toujours autant confiance.
2020, pas loin du record historique de 2019
En 2020, la planète est entrée dans une crise sanitaire majeure dont on redoute beaucoup les effets sur l’économie. Des effets se sont fait ressentir sur la bourse dont on sait qu’elle n’aime pas les périodes d’incertitude. En France, en 2020, le Cac 40 a chuté de 38% pendant l’hiver et a terminé l’année à -7%, après avoir quand même repris 20% au mois de novembre, soit sa meilleure progression mensuelle depuis 1988.
L’immobilier français a pour sa part très bien résisté à cette année 2020 très particulière. 980 000 transactions ont été enregistrées au niveau national, soit la 2e année historique derrière le record de 2019 qui avait vu le nombre de transactions dépasser le million pour la première fois.
L’immobilier, un placement rentable
Si l’immobilier français a si bien résisté en 2020, c’est qu’un certain nombre de paramètres l’y ont aidé. Ainsi, les taux des prêts sont restés très bas, certaines conséquences de la crise sanitaire lui ont été favorables (besoin d’espace, de pouvoir quitter les villes et fort développement du télétravail) et la possibilité de signer les actes notariés à distance ont été autant de forts soutiens au marché de l’immobilier.
Outre ces éléments de contexte liés aux épisodes sanitaires « coronavirus », d’autres paramètres se révèlent être extrêmement favorables au marché immobilier. On peut évoquer la loi Pinel, qui, pour un investissement dans des appartements neufs, permet d’obtenir jusqu’à 21% de réduction d’impôts (63 000 euros maximum sur la durée de location est d’au moins 12 ans). La fiscalité de l’immobilier locatif est également très attractive pour un loueur en meublé non professionnel qui peut bénéficier de la loi Censi-Bouvard, qui, à l’image d’un investissement Pinel, permet une réduction d’impôts de 11% sur la base de la valeur hors taxe de l’investissement (dans la limite de 300 000 euros).
Un marché stable après le 1er confinement
Quelques semaines après la sortie du premier confinement (17 mars-11 mai 2020) lié à la crise sanitaire du Covid-19, le président du Conseil régional des notaires, Maître Damien Ruaud, faisait un constat simple pour la Bretagne : « Il n’y a pas d’effets post-covid sur les prix, qui restent stables, et il n’y a pas d’effondrement du marché ».
Les tendances relevées dans les grandes villes françaises semblent aussi se confirmer sur le territoire breton : pour leurs investissements, les acheteurs de biens privilégient les maisons avec jardin, tout comme la proximité des écoles et collèges et ils sont aussi attentifs à la qualité du réseau internet.
Les départements du Morbihan et du Finistère, qui répondent à ces attentes, sont aussi portés par la qualité et la richesse de leur littoral. Il n’y a donc rien d’étonnant alors à ce qu’ils soient particulièrement sollicités et donc préservés des conséquences de la crise sanitaire. Dernier paramètre important constaté à la sortie du premier confinement : la pénurie de biens pousse les acquéreurs à se décider plus vite.
Le Morbihan a bien résisté en 2020…
Début janvier 2021, il était temps de faire le point sur la santé du marché de l’immobilier sur l’année 2020, alors qu’un 2e confinement (28 octobre-15 décembre) a été mis en place dans le 4e trimestre. Dans le Morbihan, la baisse des transactions n’a été que de 9%, selon la chambre départementale des notaires (*), même si une ville comme Vannes reste largement plus sollicitée que la moyenne. Elle fait partie des villes morbihannaises (comme Lorient, Auray, Pontivy ou Questembert) où les prix ont augmenté. Dans le baromètre de l’immobilier en Bretagne (édition Morbihan), le président de la chambre départementale des notaires, Olivier Arens, précise que la baisse de 9% du nombre des transactions « semble être plus la conséquence d’un manque de biens à vendre que du gel des signatures ».
De 2020 et de l’impact du Covid sur le marché, on retient aussi que les acheteurs ont souvent pour projet d’acquérir un logement avec une pièce en plus pour s’adapter au télétravail. « La faible rémunération de l’épargne à la banque incite, quant à elle, à investir dans la pierre comme valeur refuge », explique Olivier Arens.
…Et le Finistère a même progressé
Dans le Finistère, les chiffres de la chambre des notaires s’arrêtent encore un mois plus tôt (30 septembre), mais ils affichent une augmentation de 0,5% du nombre de transactions (maisons, appartements, terrains). La proportion d’acquéreurs extérieurs semble rester stable, soit 20 à 35%. « Les Franciliens s’interrogent surtout sur la transformation de leur résidence secondaire en maison principale », précise Maître Carette, de Fouesnant.
Les notaires finistériens notent aussi que les biens à la vente se raréfient, ce qui entraîne une augmentation des prix : « Ils se rapprochent de ceux relevés avant la crise de 2008 », estime Olivier Gauthier, le président de la chambre des notaires du Finistère.
Quant au nombre de ventes d’appartements neufs, il a tout simplement été multiplié par deux. À Quimper, le m2 est passé dans le neuf au-dessus des 4000 euros (4160 euros), sans doute boosté par le fait que la capitale de Cornouaille est repérée comme la ville de France la plus rentable du dispositif Denormandie (**).
Enfin, « l’atout littoral » fonctionne également à plein dans le Finistère et l’offre étant inférieure à la demande dans la plupart des communes, les prix sont en nette augmentation.
Conclusion
L’immobilier semble être plus que jamais une valeur refuge et, loin de représenter un pari, tout semble démontrer qu’il s’agit d’un bon investissement. L’acquisition d’un bien pour améliorer et adapter son cadre de vie est une solution choisie pour contrer les maux et les crises de la société, même quand ils sont économiques et de grande ampleur.
Dans ce contexte, le Finistère et le Morbihan disposent d’atouts déterminants pour attirer les personnes qui recherchent à investir dans des biens : un littoral d’exception, un cadre de vie de qualité, une urbanisation raisonnable et des tarifs immobiliers encore très accessibles.
« Là où l’on aurait pu croire que le Covid allait être un frein pour le marché, c’est tout le contraire qui s’est produit », constate à son tour Frédéric Manach, partenaire commercialisateur de CGPA Promotion. « La migration vers la Bretagne est réelle et les demandes de biens de qualité dans nos belles régions ont un bel avenir », ajoute-t-il. « La seule réelle difficulté à laquelle on est confrontés, c’est de trouver de beaux emplacements », précise et conclut Cédric Machut, co-associé de CGPA Promotion.
(*) : mais les chiffres ne couvrent pas les mois de novembre et décembre 2020.
(**) : dispositif de défiscalisation qui vient compléter la loi Pinel et entend favoriser la rénovation de logements vétustes.
