L’immobilier breton semble connaître un ralentissement depuis le deuxième trimestre 2022. Néanmoins, ce ralentissement global ne concerne pas tous les secteurs géographiques et pas tous les biens. Nous porterons dans cet article une attention particulière aux villes de Vannes (Morbihan), Quimper et Concarneau (Finistère).
Lorsque nous avions fait le point sur l’immobilier breton en février 2021 puis en octobre 2021, nous avions constaté le très fort dynamisme du marché qui se traduisait, selon les données partagées par le conseil régional des notaires, par +7,5 % de transactions réalisées entre juin 2020 et juin 2021. Le bilan faisait aussi état d’un nombre de demandes supérieur aux offres, d’acheteurs qui recherchaient de l’espace et des extérieurs et de prix qui s’étaient envolés, notamment dans certains secteurs du Morbihan.
Une tendance au ralentissement en Bretagne…
La parution du nouveau baromètre de l’immobilier breton édité par le conseil régional des notaires permet de constater que depuis le début 2022, le marché immobilier se maintient à un niveau élevé, tout en montrant cependant « les premiers signes d’un ralentissement » dont la principale traduction est un volume de ventes qui aurait tendance à baisser.
Cette inflexion du marché se constate surtout à partir du deuxième trimestre 2022 et les principales raisons qui l’explique sont à trouver dans un cocktail composé d’une hausse des taux d’emprunt, de l’inflation, mais aussi de la guerre en Ukraine qui a impacté le prix du neuf en raison de la flambée du coût des matériaux et de l’énergie.
…Mais un premier trimestre qui a été solide
Pourtant, le premier trimestre 2022 avait confirmé le fort dynamisme de 2021 en Bretagne. Sur un an glissant (mars 2021-mars 2022), les prix avaient maintenu leur hausse constante avec par exemple +12,6% sur le prix des maisons dans le Finistère et +10% dans le Morbihan. Cette augmentation s’expliquait principalement par un important déséquilibre entre l’offre et la demande.
Les signes de fléchissement à Quimper et Vannes
Les principaux signes de fléchissement du marché immobilier qui s’observent sur des secteurs sur lesquels opère CGPA promotion sont à relever sur les terrains à bâtir (-1,1 % à Quimper, -2,9% dans l’agglomération de Quimper, stabilisation à Vannes et -11,4% dans l’agglomération de Vannes) et sur les appartements neufs (stabilisation à Quimper).
Vannes et Quimper ont néanmoins toujours la côte
À Vannes, où CGPA Promotion est fortement présent, le marché affiche pourtant une belle santé dans certains secteurs : +17,8% du prix des appartements anciens, +12% pour les maisons anciennes et +7,4% pour les appartements neufs.
Vannes figure à la 5e place du Top 40 breton des communes où le prix médian des terrains à bâtir est le plus élevé (157 400 € le m2 à Vannes) et on retrouve également Vannes à la 15e place du Top 40 pour les appartements neufs (4710 € le m2, +7,4%).
À Quimper, ces sont les appartements anciens (+15,9%) et les maisons (+12,6%) qui voient leurs prix poursuivent leur progression sur un an.
Si on examine les prix médians dans le Finistère, seul Concarneau apparaît dans le Top 40 des communes les plus chères pour les appartements neufs (33e, 3970 € le m2, +6,5 %). Pour les terrains à bâtir, Fouesnant est l’une des deux communes du Finistère (avec Crozon) à apparaître dans le Top 40, à la 23e place (prix médian de 105 000 €).
Les taux augmentent, mais l’inflation compense largement
Jusqu’au début de l’année 2022, les taux d’intérêt ont atteint des niveaux historiquement bas puisqu’ils étaient aux alentours de 1%. À partir de juillet 2022, les taux d’intérêt étaient remontés à 1,5%. Toujours en juillet 2022, l’Insee indiquait que l’inflation atteignait 6,1 % sur un an. Les évolutions conjuguées des taux d’intérêt et de l’inflation restent favorables aux emprunteurs puisqu’en période d’inflation, la dette remboursée à la banque baisse mécaniquement en valeur réelle puisque le taux de crédit est inférieur à l’inflation.
