Après deux années pendant lesquelles le marché de l’immobilier s’est envolé, les signes de fléchissement observés en milieu d’année 2022 semblent se confirmer. Comme toujours, nous allons examiner si les secteurs où nous sommes le plus présents (Vannes dans le Morbihan, Quimper et Concarneau dans le Finistère) confirment la tendance régionale.
Depuis la sortie du premier confinement en mai 2020, le marché de l’immobilier s’est envolé en Bretagne. Cela s’est traduit par une forte augmentation du nombre des transactions et par celle des prix.
Plusieurs facteurs agissent conjointement pour ralentir ce processus :
- Moins de biens disponibles sur le marché
- Prix qui peuvent devenir dissuasifs
- Guerre en Ukraine qui génère une inquiétude des ménages
- Inflation élevée
- Difficulté croissante à obtenir un prêt bancaire pour un achat immobilier
- Hausse des taux des prêts
- Taux d’usure qui entraine des refus de prêts
- Réglementation énergétique de plus en plus contraignante
- Forte augmentation du prix des matériaux…
À ce jour, les chiffres édités par le baromètre du conseil régional des notaires bretons ne traduisent pas encore un réel ralentissement du marché. Sur le deuxième trimestre 2022, la hausse des prix de l’immobilier est encore de +10,0% pour les maisons et +8,8% pour les appartements anciens, mais les notaires restent persuadés que le ralentissement devrait se confirmer début 2023.
Des conditions de prêts qui commencent à bloquer le marché
L’immobilier n’a pas perdu sa place de valeur refuge pour les Français, mais le climat actuel incite bon nombre d’entre eux à hésiter, voire à reporter leur projet immobilier. D’ailleurs, les conditions de prêts proposées par les banques viennent confirmer que la situation tend à se dégrader. Le principal indicateur qui le démontre est l’augmentation plutôt rapide des taux d’intérêt qui étaient pourtant en baisse quasi constante depuis une quarantaine d’années. Cette augmentation des taux d’intérêt a un effet direct sur la capacité des Français à emprunter de l’argent et donc à engager un projet d’achat immobilier.
Dans leur baromètre du mois de septembre 2022, les notaires bretons soulignent que « bien qu’il ait pour but de protéger les emprunteurs de taux trop élevés, depuis quelques semaines, le taux d’usure est ainsi responsable de nombreux refus de prêts. La marge pour obtenir un crédit se réduit et risque d’entrainer un blocage du marché immobilier dans les mois à venir. »
Le prix des appartements neufs se maintient bien
Contrairement aux prix des terrains à bâtir qui affichent de fortes baisses en un trimestre, les prix des appartements neufs démontrent plus de stabilité. Dans le Morbihan, dans la région de Vannes, les prix au mètre carré sont très stables à Vannes ville (-0,5%, de 4 710 €/m2 à 4 690€/m2) et sur le littoral (-0,2%, de 4 860 €/m2 à 4 850€/m2). Seuls les prix dans l’agglomération de Vannes poursuivent leur progression (+3,5%, de 3 580 €/m2 à 3 700€/m2).
Dans le Finistère sud, les prix à Quimper ville progressent légèrement (+1,5%, de 3 470 €/m2 à 3 520 €/m2) tandis que sur le littoral (de Penmarc’h à Clohars-Carnoët), la progression des prix est de 3% (de 3 770€/m2 à 3 890€/m2).
Les variations des prix dans le Finistère et dans le Morbihan sur 1 an, 5 ans et 10 ans
Les variations dans le Finistère indiquent :
- +3,9% en 1 an sur le prix du mètre carré des appartements neufs (+18,2% à Quimper Ergué Armel bourg)
- +27% en 5 ans sur le prix du mètre carré des appartements neufs
- +20% en 10 ans sur le prix du mètre carré des appartements neufs
- +2,4% en 1 an sur le prix médian des terrains à bâtir
- +6,4% en 5 ans sur le prix médian des terrains à bâtir
- -4,3% en 10 ans sur le prix médian des terrains à bâtir
Les variations dans le Morbihan indiquent :
- +4,8% en 1 an sur le prix du mètre carré des appartements neufs (mais +16,8% dans le secteur Est de Vannes)
- +18,5% en 5 ans sur le prix du mètre carré des appartements neufs
- +45% en 10 ans sur le prix du mètre carré des appartements neufs
- -8% en 1 an sur le prix médian des terrains à bâtir
- -1,9% en 5 ans sur le prix médian des terrains à bâtir
- -14,2% en 10 ans sur le prix médian des terrains à bâtir
